Vedtekter

Vedtekter for Sameiet Majorstutorvet

  • 1. Navn og formål

Sameiets navn er Sameiet Majorstutorvet. Sameiet består av de bolig-, nærings- og garasjeseksjoner som eiendom gnr. 38, bnr. 304 i Oslo er oppdelt i og som er tinglyst hos Oslo Byskriverembete 9. april 1990 med senere endringer.

Sameiet har til formål å:

  • ivareta driften av sameiet
  • administrere bruk og vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg
  • ivareta andre saker av felles interesse
  • 2. Sameiets årsmøte

Den øverste myndigheten i sameiet er årsmøtet som avholdes innen utgangen av april måned. Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 10 % av stemmene krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Styret varsler seksjonseierne i god tid før årsmøtet om dato for møtet og fristen på 14 dager for innlevering av saker. Styret innkaller årsmøtet skriftlig med et varsel som skal være på minst åtte dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan ikke være kortere enn tre dager.

Innkallingen skal tydelig angi tid og sted for årsmøtet og de sakene som skal behandles. Årsberetning, regnskap og budsjett sendes seksjonseierne senest sammen med innkallingen til ordinært årsmøte. Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det innen 14 dager før møtet.

Årsmøtet skal behandle:

  • styrets årsberetning
  • regnskap og budsjett
  • valg av styreleder, styremedlemmer og eventuelle vararepresentanter, samt godtgjørelse til disse
  • andre saker nevnt i innkallingen

Revisor velges av årsmøtet. Revisor tjenestegjør inntil annen revisor velges.

Alle seksjonseierne har rett til å delta i årsmøtet med forslags-, tale- og stemmerett. Ektefelle, samboer eller et annet husstandsmedlem til eieren og styremedlemmer, forretningsfører, revisor og leier av boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. En seksjonseier kan møte med fullmektig. Fullmakten må være skriftlig.

Styrelederen leder årsmøtet med mindre årsmøtet velger en annen møteleder. Møteleder har ansvar for at det føres protokoll over alle saker som behandles og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Protokollen skal være tilgjengelig for seksjonseierne.

I årsmøtet har seksjonseierne stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene med mindre andre flertallskrav er fastsatt i lov eller vedtekter. Ved stemmelikhet er møteleders stemme avgjørende.

Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmene for vedtak om anskaffelser og forbedringer som etter forholdene i sameiet eller etter utgiftenes størrelse må anses som vesentlig.

Det kreves 2/3 flertall av de avgitte stemmene for vedtak om endringer av vedtektene. Vedtektsendringer som endrer næringsseksjonenes rettigheter krever enstemmighet blant de fremmøtte seksjonseierne.

I saker som åpenbart bare gjelder eierne av boligseksjonene og ikke hele eiendommen, skal næringsseksjonene ikke telle. Hvis vedtak åpenbart bare utelukkende har betydning for næringsseksjonene, skal boligseksjonene ikke telle. I tilfelle av tvil om et vedtak bare gjelder den ene kategori av seksjonseiere, avgjøres dette med vanlig flertall blant alle seksjonseierne.

 

  • 3. Styret

Sameiet ledes av et styre som består av inntil 5 medlemmer og det kan velges inntil 2 vararepresentanter. Styremedlemmene velges normalt for 2 år av gangen. Selger et styremedlem sin seksjon, kan styret beslutte at vedkommende skal fratre styret. Næringsseksjonene har rett til å utpeke en av representantene til styret.

Styrets oppgaver er å:

  • sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet
  • inngå avtale om forretningsførsel
  • inngå avtaler om drift, vedlikehold og forsikring av eiendommen

Styret skal:

  • føre protokoll fra styremøtene
  • fatte vedtak med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet er styreleders stemme avgjørende.
  • representere seksjonseierne og forplikte dem ved styreleders og ett medlems underskrift i fellesskap i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter
  • 4. Disposisjons- og råderett

Ingen kan erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet og bare fysiske personer kan erverve eller bo i boligseksjoner. Unntak fra dette er tatt inn i eierseksjonslovens § 24 fjerde ledd.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av eierseksjonsloven, vedtekter, husordensregler og sameieforholdet.

Ved salg eller utleie av boligseksjon plikter seksjonseier å melde dette skriftlig til styret eller forretningsfører. Selger betaler et gebyr på to ganger rettsgebyret for arbeid som utføres av styret/driftsleder i forbindelse med eierskifte.

En leietaker kan ikke flytte inn i boligen uten samtykke fra styret eller forretningsfører. Utleie kan ikke nektes uten saklig grunn. Seksjonseier skal melde all utleie – både kort og lang tid – til styret med angivelse av når, for hvor lenge og navn på leietager(e).

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Seksjonseiere og beboere plikter å følge vedtekter, husordensregler og branninstruks. Brudd på disse anses som brudd på seksjonseiernes forpliktelse overfor sameiet. Dersom en seksjonseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan sameiet etter gjentatte skriftlige advarsler pålegge seksjonseieren å fravike seksjonen. Som vesentlig mislighold regnes blant annet at seksjonseier ikke betaler sin andel av fellesutgiftene.

Selgere av seksjoner skal ved eierskifte forsikre seg at nye eiere er gjort kjent med sameiets vedtekter, husordensregler og branninstruks.

Det kan ikke være så mange beboere i en seksjon at den blir overbefolket. Årsmøtet gir styret fullmakt til å fastsette og endre retningslinjer for hva som skal anses som overbefolket. Retningslinjene skal være tilgjengelig for alle i sameiet og styret håndhever dem. *1)

Seksjonseierne kan ikke vedta husordensregler eller vedtekter som vanskeliggjør den fra næringsseksjonene drevne forretningsdrift, så fremt denne tilfredsstiller offentlig lover og forskrifter og for øvrig ikke er til betydelig sjenanse for beboere og bomiljøet, herunder betydelige støy- og luktplager og tilgrising som følge av virksomhetens aktiviteter. Styret i sameiet skal før salg/utleie av næringslokaler finner sted få seg forelagt de miljømessige konsekvensene bruk av næringslokalet vil medføre, slik at nødvendige tiltak kan treffes før salg/utleie. Brukere og eiere av næringslokalene plikter på linje med beboerne av leiligheter å følge husordensreglene, herunder punktet om ro mellom klokken 23.00 og 07.00.

 

  • 5. Disposisjon av fellesanlegg og fellesrom

De næringsdrivende i sameiets 1. etasje har fortrinnsrett til å benytte seg av eiendommens uteareal mot gate og Trikkestall til transport, salg og eksponeringstiltak, dog slik at denne virksomheten ikke unødig sjenerer boligseksjonene.

Utearealet (atriet) over næringsetasjen skal fortrinnsvis disponeres av boligseksjonene, dog slik at denne bruken ikke unødig sjenerer næringsseksjonene.

  • 6. Vedlikehold

Det påhviler seksjonseierne det fulle innvendige vedlikehold av seksjonen, samt andre rom som hører inn under seksjonen. Vedlikehold av utvendig dører og vinduer, samt rense sluk og holde avløpsrør åpne er den enkelte seksjonseiers ansvar. Sameiet bekoster maling og beis, men ikke redskap. Ved manglende indre og ytre vedlikehold fra seksjonseiers side, kan styret etter tre måneders varsel la dette utføre for eiers regning.

Vedlikehold som ikke er nevnt i første ledd er sameiets ansvar. Dette gjelder bl.a. eiendommen med bygning, fellesrom og fellesarealer, anlegg og utstyr, trappeoppganger og inngangsdører til eiendommen. Takvinduer er å betrakte som en del av bygningens ytre skall og er sameiets ansvar.

Det er sameiets ansvar å skifte sluk, vinduer, utvendige dører og dører til fellesareal.

  • 7. Skader/forsikring

Sameiet tegner husforsikring på vegne av seksjonseierne. Ved skade i leilighet som dekkes av forsikringen, betaler seksjonseier egenandelen. Skader som skyldes ytre forhold, dekkes av sameiet.

  • 8. Fordeling av fellesutgifter

Faste utgifter som påløper eiendommens drift og vedlikehold, utlignes på seksjonene i en fast månedlig sum som vedtas på årsmøtet på grunnlag av budsjettet. Fordelingen skjer i forhold til sameierbrøken, dog slik at garasjene (seksjon 1, 2, 4, 5, 6) betaler ved at årsmøtet i budsjettet fastsetter et månedsbeløp som hver av de 155 garasjeplassene skal betale. Tilfluktsrommet (seksjon 3) betaler etter en egen faktor på 0,25. Næringsseksjonene (7, 8, 9, 10) betaler etter en faktor på 0,875. De øvrige seksjonene betaler etter en faktor på 1,0.

Beregning av årets fordeling av fellesutgifter foretas av forretningsfører i forbindelse med budsjettet.

Ved eventuell tilbakebetaling til seksjonseierne ved oppløsning eller lignende benyttes de samme faktorer.

  • 9. Bygningsmessige arbeider

Standardheving som påbygg, utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser og balkongskiller, endring av fasekledning, endring av farger etc. kan bare skje etter en samlet plan for sameiet og etter forutgående godkjenning av styret og eventuelt årsmøtet.

  • 10. Garasjer

Garasjene er utskilt som egne seksjoner og hver eier av garasjeplass får overskjøtet en ideell andel av seksjonene.

Det er lagt til rette for el-ladere i indre garasje. Den enkelte eier av garasjeplass må selv besørge eget ladepunkt.

  • 11. Husordensregler

Årsmøtet vedtar husordensregler med vanlig flertall. Årsmøtet kan gi styret fullmakt til å endre eller supplere reglene som da vil gjelde inntil neste årsmøte.

  • 12. Eierseksjonsloven

Sameiet skal følge eierseksjonslovens bestemmelser om ikke annet er bestemt i disse vedtekter.

———————————————

Disse vedtektene er sist oppdatert på årsmøtet 9.mars 2020.

 

*1) Jfr. § 4 åttende ledd: Styret vedtok 25.2.2020 følgende regler om overbefolkning:

«Leiligheten er å anse for overbefolket hvis den blir ombygget eller tilrettelagt/innredet slik at den kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for leiligheter med tilsvarende størrelse og romløsning. Det skal være et rimelig forhold mellom areal for felles opphold og areal for soveplasser.»

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *